随着奥运会的日益临近,日前,仲量联行发布了其最新撰写的白皮书《奥林匹克的最大馈赠》。该白皮书是仲量联行研究奥运会影响的第二个白皮书,它分析了北京目前正在进行的基础设施投资将对促进城市发展根本性转变造成的影响。报告针对与这种转变相关的重要问题,包括引起这些变化以及推动新北京出现的各种因素进行了详细的阐述。

北京商业办公楼盘市场集体放量,4月以来,已有11个商业办公楼盘取得预售证。在住宅去投资化的背景下,越来越多的资金转向商业地产领域。其中,由于一些偏远郊区的商铺收益回报周期较长,有的买家开始甩掉商铺,转而购买租金收益稳定的商业办公楼盘。

住宅市场直接受益

需求活跃租金稳涨

仲量联行北京研究部经理陈斌指出:“随着北京城市规划者开始采取更为务实和积极的措施来协调北京的未来发展,目前北京正在经历一场根本性的转变。奥运会的筹建,加快了这种变化的进程,目前用于扩建地铁基础设施所进行的大量投资,实质上是为北京未来发展而进行的投资。交通的更加便捷以及大量新建的城郊商业中心,将促进北京经济和人口的持续增长,从而为房地产开发商、投资者和租户带来大量的商机。”

在住宅市场低迷的一季度,北京商业办公楼盘市场仍然保持稳健的发展态势。来自仲量联行报告显示,2014年第一季度北京甲级办公楼市场的整体空置率下降至4.3%;全市甲级办公楼整体租金水平环比增长0.7%,连续第二个季度呈上涨态势。仲量联行北京商业地产部高级董事贺睿珂指出:“北京写字楼租户需求日益活跃,写字楼的业主将迎来更加乐观的行情,租金谈判的余地变小。预计北京写字楼租金水平在未来半年将继续保持上扬态势。”

报告显示,预计到2015年前,北京的地铁系统将从现在的141.6公里延长至370公里,从而将对不同的地区造成影响。在《奥林匹克的最大馈赠》白皮书中,仲量联行重点选取了四个地区——大兴、中关村、朝阳北路和西单,阐释了地铁扩建对这几个地区所带来的潜在不同影响。

与此同时,北京散售型商业办公楼盘的市场表现也颇为显眼。北京市住建委网站信息显示,4月以来,已有9个商业办公楼盘取得预售证,包括北京方向、瀛嘉汇、国锐金顶、华远好天地中心、绿地中心等。数量多于此前两月,2月、3月均仅有2个商业办公楼盘拿到预售证。

在所有这四个地区,地铁交通的改善都将为这些地区的房地产市场带来商机,但由于这些地区现有的开发状况不同,所带来的商机也将大相径庭。比如,西单是北京相对成熟的商业区,地铁交通的改善对该地区的主要影响将是进一步加大现有的开发力度,并推动物业租金和资产价值的强劲增长。而大兴和朝阳北路的现有开发力度相对较小,未来数年内,这两个地区的整个房地产市场,包括住宅、商铺、制造业和商务园区的开发,都将出现众多机会。

4月26日,丰台科丰桥南的北京方向推出写字楼,均价3万元/平方米,面积为100平方米—300平方米左右,大堂及公共区域精装修。同日,大兴的瀛嘉汇推出1号、2号办公楼,1号楼6层,2梯14户;2号楼15层,3梯12户;面积为60平方米—90平方米,总价100万元/套起。根据北京市住建委网站信息,于4月30日拿到预售证的亦庄国锐金顶,6B、6C号办公楼的房源,全部显示已预订状态,10号综合楼也有近一半的房源已预订或网上联机备案。

仲量联行指出,地铁线路的延伸和住宅开发之间有着直接、密切的关联性。通常,新地铁线路的建成,使居民出行更为方便,并可带动地价和房价的增长,增加资产长期增值的可能性。对于开发商和投资商而言,地铁线路延伸和房价上涨之间的这种正相关性,为他们在今后将新建地铁的地区积极主动拿地提供了正当的理由。

5月17日,朝北8080售楼处开放,值得关注的是,该楼盘为可以居住、可以办公的不限购楼盘,容积率仅为1.3,市场上此类楼盘的容积率均在3.0左右。朝北8080所有的楼栋仅7层,以花园洋房的低密度打造商住空间,面积在30平方米—100平方米之间。一楼和顶楼为LOFT,其余楼层为平层,一期将推出3栋楼。朝北8080紧邻正在建设中的地铁6号线物资学院站,面向80后年轻人。

但由于现有的政府管制政策规定必须在购买土地后两年内进行开发,因此既要在地铁开始新建前、当地房价仍然较低时一直持有土地,又仍有足够的时间可以开发,以便在地铁线路开始新建时出售楼盘,这本身将是一个很大的挑战。一个解决方案就是在今后数年内集中开发一些大型和分期开发项目。初期开发的项目将因未来地铁线路的新建而在市场中脱颖而出,而后期开发的项目将直接受益于新开通的地铁线路。

卖掉商铺买写字楼

商铺、写字楼开发模式转变

“对于开发商来讲,在住宅市场备显胶着的情况下,加速不限购商业办公楼盘的推盘,也可快速回笼资金、冲高业绩。”望京一写字楼开发企业总经理表示。

至于地铁对商铺市场的影响,仲量联行指出,通常,新建地铁站,尤其是地铁中转站,使得人流量急剧上升,将带动市场对商铺空间的需求,并由此推高商铺租金和售价。在世界上的其他众多大城市中,商铺空间往往和地铁站直接相通,从而充分刺激和迎合上班族的消费需求。北京也有待采纳这种商业模式,不过仲量联行预计北京今后新建的地铁站将日益按照国际标准开发此类项目。

从2011年开始,在北京曾先后多次购买商铺的关先生,已将手中2套商铺中的1套出售,转而购买小面积的商业办公楼盘。“商铺的回报周期比较长,尤其是在各种配套设施还不完备的新城区域,许多商铺的售价已经透支了未来5至10年的收益。优秀地段或一楼沿街商铺的价值最高,收益比较可观。但新城区域以及更高的楼层,商铺的价值就会递减,商业经营的难度很大。相对来说,写字楼市场要平稳很多,这两年北京市场呈现平稳增长的态势,尤其是散售、小面积的、适合中小买家的写字楼。”关先生说。

在*近地铁线路的地区,随着居民人口的增长,消费者的需求也将同步增长。在这类地区,那些提供时装、日用品、娱乐和餐饮的开发项目需求将极其强劲。超市、家居零售店和家具店等开发项目将有望在市场中取得成功。此外,在这些新建商业中心修建停车场也至关重要。这是因为,即便私家轿车不再是上班族上下班的首选交通方式,人们在周末外出度假和购物时也仍可能使用小轿车。

近一段时间以来,北京多家商场变身写字楼,也印证了写字楼走热的行情。2006年开业的望京华堂,在今年4月底正式闭店,将改造成写字楼,并重新命名为“望京国际中心”,将于5月中旬开始销售。这并不是北京首例商场变身写字楼的项目,此前已有位于大钟寺的中坤广场、燕莎桥都汇天地将商场改造成为写字楼的先例。

在写字楼方面,仲量联行认为,地铁扩建、经济发展优势、政府区划以及企业规模的扩大等诸多综合因素,将使北京写字楼的开发逐步转向城市周边地区。比如在北京经济技术开发区和中关村地区,政府已确定了几项关键产业,并制定了相关的财政激励政策,目前还在这两个地区积极筹建地铁线路。同样,经济学的基本原理也将进一步推动写字楼的郊区化。

本报记者 陈静思

随着中央商务区和金融街等市中心地区的写字楼租金持续走高,大型办公空间的租户将被迫寻求进驻城市周边地区的写字楼,以便在租赁成本不至于大幅上升的前提下促进企业规模的进一步扩大。此外,企业将办公空间迁至周边地区的一个极其重要的诱因在于可以开发园区类项目,即将公司不同的业务线整合到一处设施内,为公司的持续扩张做好准备。目前,诺基亚、微软、北电和西门子等企业就正将其办公空间迁至北京周边地区。

4月以来,北京已有11个商业办公楼盘取得预售证

开发商和投资商如果希望抓住这些商机,就必须预见到这些企业的搬迁趋势,并且考虑为企业租户开发量身定制的低密度商务园区。先期进驻北京周边地区的租户可能来自于消费品行业,这是因为这些消费品行业的企业通常会租用大型的空间,并且往往会新建研发中心甚至制造运营中心。从长期来看,预计保险、制药、物流、运输和咨询行业的公司也将陆续迁往城郊地区。此类公司很多将只在北京市中心地区保留一个面积相对较小的办事处,而将其需要较大面积的运营中心迁至周边地区。

 

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